Hyra ut bostadsrätt i andra hand – det här behöver du ha koll på

Börja med att ansöka hos styrelsen

När någon annan ska använda din bostadsrätt för självständigt brukande behöver du som huvudregel styrelsens samtycke. Det gäller även om du lånar ut bostaden utan ersättning. Börja därför med att kontakta styrelsen och ta reda på hur du ansöker. Beskriv varför du vill hyra ut, under vilken period och till vem. Ansök i god tid så att du har ett besked innan uthyrningen börjar.

Arbete, studier på annan ort och provsamboende är vanliga skäl. Varje ansökan bedöms utifrån sin situation. Om styrelsen avslår ansökan kan du få frågan om tillstånd prövad av hyresnämnden.

Vad är skillnaden mellan inneboende och andrahandsuthyrning?

En inneboende bor i en del av bostaden samtidigt som du själv bor kvar och delar bostaden med personen. Upplåtelsen avser då inte självständigt brukande. En upplåtelse av lägenheten eller en del av den ska alltid anses vara för självständigt brukande om det är fråga om en bostadslägenhet som du inte använder som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning. Det är hur bostaden faktiskt används som avgör, inte vad avtalet kallas.

Hur länge får du hyra ut?

Sedan den 1 juli 2026 finns större möjligheter till längre uthyrning. Tidigare uthyrningsperioder ska vid tillståndsprövningen bara beaktas om de har skett i betydande omfattning. Du behöver fortfarande ha skäl för uthyrningen.  Håll koll på när ditt tillstånd löper ut och ansök om förlängning i god tid. Utgå inte från att ett tidigare godkännande fortsätter att gälla.

Vilken hyra får du ta ut?

Den 1 juli 2026 ersattes lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad av privatuthyrningslagen (2026:772). Privatuthyrningslagen gäller när en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning hyr ut en bostad som ägs av honom eller henne, under förutsättning att uthyrningen inte sker i näringsverksamhet. Upp till två uthyrda bostäder kan omfattas av lagen, om de inte utgör del av en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. För avtal som omfattas av den nya privatuthyrningslagen kommer du och hyresgästen överens om hyran. Hyran ska vara bestämd till beloppet. Hyresgästen kan begära att hyresnämnden prövar hyran om den är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut när liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade lägenheter hyrs ut enligt samma lag. Då kan hyran sänkas till ett skäligt belopp vid en sådan jämförelse.

För avtal som ingicks enligt den tidigare lagen före den 1 juli 2026 gäller fortfarande de äldre reglerna. Då får hyran inte vara påtagligt högre än summan av en skälig kapitalkostnad och bostadens driftskostnader. Kontrollera därför vilket regelverk ditt avtal omfattas av.

Skriv ett tydligt hyresavtal

Använd ett avtal som är uppdaterat för rätt lagstiftning (privatuthyrningslagen eller 12 kap. jordabalken). Ange bland annat:

• vilken bostad och vilka personer avtalet gäller,

• hyrestid och regler för uppsägning,

• hyran och vad som ingår,

• eventuell deposition och villkor för återbetalning,

• möbler och annan utrustning som lämnas kvar.

Anpassa hyrestiden till tillståndet. Om ni skriver avtal innan tillståndet är klart bör avtalet villkoras av att uthyrningen godkänns av styrelsen/hyresnämnden.

Enligt privatuthyrningslagen gäller som utgångspunkt tre månaders uppsägningstid vid tillsvidareavtal. Tidsbestämda avtal löper normalt till avtalat slutdatum, men hyresgästen har rätt att säga upp dem i förtid med tre månaders uppsägningstid. Utgå därför inte från uppsägningsvillkoren i äldre avtalsmallar som bygger på hyreslagen eller den upphävda lagen om uthyrning av egen bostad.

Kan hyresgästen få besittningsskydd?

När uthyrningen omfattas av privatuthyrningslagen har hyresgästen inget besittningsskydd. Hyresgästen har alltså ingen lagstadgad rätt till förlängning av avtalet, och ett sådant skydd uppstår inte automatiskt efter två år så som det är i hyreslagen.  Om uthyrningen i stället omfattas av hyreslagen kan andra regler gälla. Vid andrahandsupplåtelse av bostadsrätt enligt hyreslagen uppkommer normalt besittningsskydd först när hyresförhållandet varat längre än två år i följd, om inte något undantag är tillämpligt eller avtal om avstående från besittningsskydd har träffats.

Vilket ansvar har du under uthyrningen?

Du ansvarar fortfarande gentemot föreningen för avgiften och för att skyldigheterna kring ordning och störningar följs. Lämna därför föreningens ordningsregler till hyresgästen och se till att styrelsen kan nå dig. Underlåtenhet kan i allvarliga fall leda till förverkande av bostadsrätten.  Vid skador behöver ansvaret bedömas utifrån vad som har hänt, underhållsansvaret och tillämpliga regler. Du är inte automatiskt ersättningsskyldig för varje skada som någon annan orsakar, men du har ett ansvar att se till att lägenheten inte vanvårdas och att hyresgästen följer avtalet.

Kontrollera försäkringen innan du lämnar över nycklarna

Kontakta ditt försäkringsbolag och berätta om uthyrningen. Kontrollera hemförsäkring, bostadsrättstillägg och om du behöver ett särskilt uthyrningsskydd. Be också hyresgästen att ha en egen hemförsäkring. En vanlig hemförsäkring ger inte ett heltäckande skydd när du hyr ut. Exempelvis omfattas normalt inte stöld som begås av någon du själv har släppt in. Fotografera gärna bostadens skick, skriv en inventarielista och ta undan värdefulla föremål.

Med tillstånd, ett tydligt avtal och rätt försäkringsskydd på plats får både du och hyresgästen en tryggare start.