Överlåtelse av bostadsrätt – avtal, medlemskap och avgifter

Vad innebär en överlåtelse av bostadsrätt?

En överlåtelse innebär att en befintlig bostadsrätt går från en innehavare till en annan genom köp, byte eller gåva. Det är bostadsrätten – rätten att använda lägenheten – som överlåts. Själva fastigheten ägs fortfarande av bostadsrättsföreningen.

Arv och bodelning är andra sätt som en bostadsrätt kan övergå till en ny innehavare. Vilka handlingar föreningen behöver beror på hur övergången sker.

Vid arv behöver handlingarna tillsammans visa vem som har rätt till bostadsrätten. Om dödsboet bara har en delägare behövs normalt ingen särskild arvskifteshandling. Då övergår tillgångarna till den personen när bouppteckningen registreras.

Föreningen kan behöva kompletterande underlag, exempelvis en fullmakt om någon företräder en av parterna.

Vad ska ett överlåtelseavtal innehålla?

Vid köp ska avtalet vara skriftligt, undertecknat av både säljare och köpare och innehålla uppgifter om lägenheten och priset.

För att undvika oklarheter bör avtalet också tydligt ange:

• Parternas namn och personuppgifter.

• Bostadsrättsföreningens namn och organisationsnummer.

• Lägenhetens adress och beteckning i föreningen.

• Om hela bostadsrätten eller en viss andel överlåts.

• Tillträdesdagen.

Använd föreningens lägenhetsbeteckning så att rätt bostadsrätt kan identifieras. Den kan skilja sig från det fyrsiffriga lägenhetsnummer som används vid folkbokföring.

Även gåva och byte omfattas av formkrav, men handlingen behöver anpassas efter överlåtelsen. Vid en ren gåva finns exempelvis ingen köpeskilling.

Samtycke från make eller sambo kan också behövas. Kontrollera detta innan handlingarna skrivs under, särskilt om bostaden är eller har varit ett gemensamt hem.

När blir köpet bindande?

Ett köpeavtal blir normalt bindande när det har undertecknats och uppfyller formkraven, med hänsyn till eventuella villkor i avtalet. Köpet är samtidigt beroende av att köparen beviljas medlemskap i föreningen. Om köparen slutligt nekas medlemskap blir överlåtelsen normalt ogiltig.

Det är därför viktigt att skicka in medlemsansökan och överlåtelseavtalet i god tid före tillträdet.

Vem beslutar om medlemskap?

Det är styrelsen som beslutar om medlemskap. Prövningen ska följa bostadsrättslagen och föreningens giltiga stadgevillkor.

Vid ett vanligt köp får en privatperson inte nekas medlemskap om villkoren är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta personen som bostadsrättshavare. Förmågan att betala avgifterna till föreningen kan ingå i bedömningen. Styrelsen kan alltså inte välja fritt vem som får bli medlem.

För bland annat juridiska personer och den som köper en andel av en bostadsrätt finns särskilda regler. Ta hjälp om ni är osäkra på hur en ansökan ska bedömas.

Styrelsen bör dokumentera beslutet i protokollet och lämna ett tydligt besked till den sökande. Hantera ansökan före tillträdet och ange från vilket datum medlemskapet gäller.

Vad händer om medlemskap nekas?

Den som nekas medlemskap kan i många fall få beslutet prövat av hyresnämnden. Ansökan ska då göras inom en månad från att personen fick del av beslutet.

Vid arv och bodelning gäller andra regler än vid köp. Ett nekat medlemskap innebär därför inte automatiskt att arvet eller bodelningen blir ogiltig.

Vad är en överlåtelseavgift och vem betalar?

Överlåtelseavgiften ska täcka föreningens administration när en bostadsrätt byter innehavare. Föreningen får ta ut avgiften om det finns stöd i stadgarna.

Kontrollera stadgarnas bestämmelser om hur avgiften beräknas och vem som ska betala den. Det kan vara köparen eller säljaren. En vanlig nivå är 2,5 procent av prisbasbeloppet, men det är ingen lagstadgad procentsats. Avgiften behöver vara skälig och följa föreningens stadgar. Ett villkor i köpekontraktet ersätter inte kravet på stöd i stadgarna.

Tar den nya innehavaren över tidigare skulder till föreningen?

Vid ett vanligt köp ansvarar köparen inte för säljarens tidigare betalningsförpliktelser gentemot föreningen.

Vid exempelvis arv, testamente och bodelning gäller däremot särskilda regler. Den nya innehavaren kan då bli ansvarig tillsammans med den tidigare innehavaren för dennes förpliktelser mot föreningen. Kontrollera därför eventuella obetalda avgifter när en sådan övergång hanteras.

Uppdatera föreningens register

När bostadsrätten byter innehavare behöver föreningens lägenhetsförteckning uppdateras. Vid överlåtelse ska en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen. Se även till att medlemsförteckningen och uppgifterna för avgiftsavisering blir korrekta.

Ha en tydlig rutin för vilka handlingar styrelsen respektive förvaltaren ska hantera. Det minskar risken för att uppgifter saknas eller att avgiftsavier skickas till fel person.

Så hjälper Simpleko till vid en överlåtelse

För föreningar som förvaltas av Simpleko kan mäklaren hantera överlåtelsen genom vår digitala tjänst Mäklarservice. Där går det att hämta mäklarbild, skicka in medlemsansökan och få besked om styrelsens beslut.

Det ger en smidigare hantering för mäklaren och styrelsen, från underlag inför försäljningen till godkänt medlemskap.