Vad händer om en brf saknar styrelse? Vi frågar juristen

Att bo i bostadsrätt skiljer sig från att bo i hus eller hyresrätt. En av de punkter som är annorlunda är att en bostadsrättsförening är just vad namnet säger, en förening. Som sådan måste den också ha en styrelse. Varför det är så, och även tips på att få ihop en styrelse kommer vi in på längre ner. Först ska vi ställa oss frågan: Vad händer om en bostadsrättsförening inte har någon styrelse?

En bostadsrättsförening måste enligt lag ha en styrelse. Om en sådan saknas uppstår en likvidationsplikt för föreningen. Och det innebär i sin tur att föreningen upplöses och alla tillgångar säljs. Det är alltså oerhört viktigt att en bostadsrättförening har en styrelse.

Alla som bott i en bostadsrätt har antagligen någon gång råkat ut för frågan om de vill sitta med i styrelsen. Säkert har många också känt sig tveksamma att svara ja på den frågan. Klarar jag uppgiften? Vad innebär det att sitta i styrelsen? Hinner jag?

I själva verket är det ett ganska vanligt problem att medlemmar inte vill ställa upp som ledamöter. Många valberedningar knackar förgäves dörr för att få ihop de tre personer som det krävs för att sätta samman en styrelse.

Varför måste en brf ha en styrelse?

Men varför måste då en bostadsrättsförening alls ha en styrelse? Kan inte huset och räkenskaperna skötas ändå, av de boende?

Att alla föreningar enligt lag måste ha en styrelse är inte enbart en formsak. Styrelsen fyller rent praktiskt en avgörande roll för att föreningen ska fungera. Till mångt och mycket drivs en bostadsrättsförening på samma sätt som ett företag. Båda måste sköta bokföring och lämna in en inkomstdeklaration. Man kan ha anställda, som exempelvis fastighetsskötare och städare, och för dessa är man skyldig att betala arbetsgivaravgift.

Styrelsen är alltså den som förvaltar bostadsrättsföreningen. Man har hand om föreningens ekonomi och ser till att utgifter och inkomster går ihop, man hanterar lån, räntor och avbetalningar och ansvarar även för praktiska göromål som skötsel och underhåll av föreningens fastigheter. En bostadsrättsförening utan styrelse skulle med andra ord vara som ett företag utan ledning – det skulle kort sagt inte fungera och snabbt mynna ut i kaos.

Finns det ekonomiska konsekvenser om en brf saknar styrelse?

Om valberedningen misslyckas med att få ihop ledamöter till styrelsen, och att ingen av föreningens medlemmar är villig att ställa upp, inträder alltså en likvidationsplikt och allt som föreningen äger riskerar att gå till försäljning. Detta kan givetvis leda till stora förluster för de enskilda bostadsrättsinnehavarna.

Det är ju inte alls säkert att föreningens tillgångar vid en försäljning inbringar en såpass hög summa att den täcker medlemmarnas enskilda utgifter som de lagt ner på sin bostad. Troligen kommer de heller inte få tillbaka den summa de en gång betalat när de köpte sin bostadsrätt.

Att en bostadsrättsförening saknar styrelse kan alltså få långtgående ekonomiska konsekvenser för alla inblandade.

Vad händer om ingen vill sitta i styrelsen?

Även om det kan vara svårt att hitta personer som vill sitta i styrelsen brukar de flesta föreningar till slut hitta någon som kan tänka sig att ställa upp. Om valberedningen ändå mot förmodan inte lyckas med detta, och föreningen ställs inför det faktum att man inte har någon styrelse – vad sker då?

Att det inte kommer in någon anmälan om styrelse till Bolagsverket är en grund för en så kallad tvångslikvidation. Bolagsverket ger då föreningen ytterligare en viss tid för att de ska försöka få ihop en styrelse. Om detta inte skett inom den utsatta tiden utser Bolagsverket en eller flera likvidatorer som går in i styrelsens ställe och påbörjar arbetet med att avveckla föreningen. De ordnar upp räkenskaper, betalar skulder – även sådana som ännu inte förfallit – säljer egendomar/fastigheter och delar ut eventuellt överskott till föreningens medlemmar. I det fall föreningen inte klarar att betala alla sina skulder ansöker likvidatorerna om konkurs för föreningen, och fastigheterna säljs då som konkursbo.

När så föreningen är upplöst, fastigheterna har sålts och alla skulder är betalda – alternativt att föreningen satts i konkurs – övergår bostadsrätterna till att bli hyresrätter. De boende bor kvar som hyresgäster istället för bostadsrättsinnehavare.

5 tips för att få ihop en styrelse som håller

Att ha en styrelse är alltså a och o för en bostadsrättsförening, inte bara för att föreningen ska fungera utan också för att den överhuvudtaget ska kunna fortleva. Men vad gör man då om ingen av medlemmarna vill delta i styrelsens arbete?

Lyckligtvis finns det en del förebyggande åtgärder att ta till för att göra styrelsearbetet mer attraktivt.

1. Skäligt arvode till styrelsen

Det finns ingen allmän bestämmelse om att styrelseledamöterna ska få betalt för den tid och kraft de ställer upp med. Det går heller inte att få en regelrätt lön för arbetet. Däremot är det fritt för varje enskild förening att besluta om huruvida det ska utgå någon ersättning till styrelsens medlemmar. Detta beslut brukar tas gemensamt under föreningens årsstämma. Hur högt arvodet är varierar mellan olika föreningar. I vissa fall handlar det om en symbolisk summa för exempelvis varje styrelsemöte, medan andra föreningar väljer att ge ett högre arvode. Summan brukar som regel gå hand i hand med storleken på föreningen.

2. Håll effektiva möten

Att sitta timvis på möten är det ingen som uppskattar, särskilt inte de som varit en lång dag på jobbet och har småbarn som behöver komma i säng. Det är betydligt enklare att ställa upp i en styrelse om man vet att arbetet fungerar effektivt och att man inte behöver avsätta mer tid än nödvändigt för det. Därför är det en god idé att hålla effektiva möten och avhandla det som står på dagordningen. Planera mötet i god tid, gör upp en dagordning och håll er strikt till denna. En kopp kaffe kan visserligen vara trevligt och uppiggande vid ett kvällsmöte, men låt inte kaffepausen dra ut i det oändliga. Mötespunkterna kommer i första hand.

3. Ta hjälp av förvaltare

Ibland kan det vara svårt att få ihop en styrelse helt enkelt för att medlemmarna känner sig osäkra och inte vågar ställa upp. Kanske känner de att det är ett alltför stort ansvar, eller tänker att de inte behärskar jobbet. Om det är så kan man ta hjälp av förvaltare. I stort sett allt kan läggas ut externt: ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning, fastighetsskötsel, osv. Särskilt i små föreningar är det inte alls säkert att det finns någon ekonomiskt eller tekniskt kunnig. Att medlemmarna vet att det finns experter som tar hand om den delen gör det lättare att bli delaktig i styrelsens jobb. Dessutom blir jobbet inte lika betungande och tar mindre tid i anspråk.

4. Fördela arbetet

För att styrelsearbetet ska fungera smidigt kan det vara klokt att dela upp de olika arbetsuppgifterna. Låt den som kan ekonomi sköta räkenskaperna, medan den som är bra på att skriva kan föra protokoll. När fasaden behöver målas om eller om man vill bygga en boulebana på gården – fördela jobbet och se till att var och en är klar över vilken del de ansvarar för.

5. Var positiva mot varandra

Sist men inte minst: Håll tonen trevlig. Var positiva, vänliga och inkluderande mot varandra. Lämna ingen utanför utan låt alla komma till tals och bidra med sitt. Och sedan har vi det där kaffet igen, för tro det eller ej, men en god smörgås eller en nybakad pepparkaka kan göra underverk både för den glada stämningen och att få de boende att ställa upp i styrelsen!

Läs mer om hur vi kan hjälpa till att förenkla styrelsens arbete.

 

Denna sida stödjer inte webbläsaren Internet Explorer. För bästa upplevelse rekommenderar vi att du byter till en annan webbläsare t ex Chrome eller Firefox.