Uteplatser i Brf – vad behöver styrelsen ha koll på?

Balkonger, uteplatser och gemensamma markytor är ofta uppskattade inslag i en bostadsrättsförening. Samtidigt är det områden som regelbundet ger upphov till frågor kring ansvar, nyttjanderätt och medlemmarnas möjligheter att göra förändringar.

För styrelsen är det därför viktigt att förstå vilka regler som gäller och hur föreningen bör agera när medlemmar vill bygga, plantera eller på annat sätt förändra mark och utrymmen i anslutning till sin bostad.

Upplåtelsen avgör mycket

När frågor uppstår kring en uteplats är det första styrelsen bör undersöka om marken faktiskt är upplåten med bostadsrätt eller om medlemmen endast har rätt att använda den genom ett nyttjanderättsavtal eller en informell överenskommelse. Ett bra tips är att ha sådana överenskommelser noterade i lägenhetsförteckningen avseende den aktuella bostadsrätten, då vet alla vad som gäller.

Om marken är upplåten med bostadsrätt har medlemmen en starkare rätt till området och ett större ansvar för skötsel och underhåll, vilket bör framgå i föreningens stadgar. Om marken däremot fortfarande tillhör föreningen är det föreningen som ytterst bestämmer hur marken får användas och förändras. Medlem behöver då söka styrelsens medgivande om man vill förändra sin användning eller utseendet på uteplatsen.

Många konflikter uppstår just därför att det råder oklarhet kring vad som faktiskt upplåtits och vad som fortfarande är gemensam mark.

När medlemmar vill bygga eller förändra

Det är inte ovanligt att medlemmar vill uppföra staket, bygga trädäck, plantera häckar eller installera olika typer av utrustning på uteplatsen. Även om medlemmen disponerar marken innebär det inte automatiskt att förändringar får genomföras utan styrelsens godkännande. Åtgärder som påverkar fastighetens utseende, försvårar framtida underhåll eller innebär kostnader eller risker för föreningen bör alltid prövas av styrelsen och få ett formellt godkännande innan arbetet påbörjas.

Det gäller exempelvis markiser, fasta installationer, inglasningar, större planteringar och andra åtgärder som kan påverka fastigheten eller omgivningen.

När uteplatsen växer av sig själv

En situation som många styrelser känner igen är när en medlem successivt börjar använda mer mark än vad som ursprungligen ingick. Det kan handla om att gräsmattan klipps lite längre ut för varje år, att en häck planteras eller att ett staket sätts upp på föreningens mark. Även om förändringen sker gradvis innebär det inte att medlemmen får någon rätt till marken. Gemensam mark tillhör föreningen och ska som utgångspunkt vara tillgänglig för samtliga medlemmar. Om mark ska upplåtas exklusivt till en medlem bör detta alltid föregås av ett formellt beslut och i många fall även behandlas på föreningsstämman. Då är det lämpligt att bifoga en karta som visar vilken yta som faktiskt har upplåtits.

Om en medlem trots upprepade tillsägelser fortsätter att ta gemensam mark i anspråk kan föreningen i vissa fall använda de verktyg som finns i bostadsrättslagen för att kräva rättelse och återställning.

Tydliga regler minskar konflikterna

Många av de frågor som styrelser hanterar kring uteplatser och gemensamma ytor skulle kunna undvikas genom tydliga riktlinjer. Genom att dokumentera vilka regler som gäller för uteplatser, byggnationer, planteringar och andra förändringar blir det enklare för medlemmarna att göra rätt från början. Det minskar också risken för att styrelsen behöver hantera långdragna tvister i efterhand.

När osäkerhet uppstår är det ofta bättre att ta ställning till frågan innan åtgärden genomförs än att försöka lösa situationen i efterhand.