Vad innebär övergång till K3? Viktiga förändringar och krav.

Övergång till K3 innebär att bostadsrättsföreningen måste börja tillämpa komponentavskrivning, redovisa mer detaljerat i årsredovisningen och förändra hur kostnader för underhåll bokförs – vilket påverkar resultatrapporten men inte kassaflödet.

Att förstå hur K3 fungerar och vad det kräver är avgörande för att kunna göra en trygg och smidig övergång. Här nedan går vi igenom när regeländringen träder i kraft, vilka utmaningar som väntar, hur fastighetens värde och årsredovisning påverkas samt vad komponentavskrivning faktiskt innebär. Vi tittar också på om det finns några undantag där K2 fortfarande får användas.

När måste bostadsrättsföreningar gå över till K3?

Som läget ser ut nu förväntas det bli obligatoriskt för samtliga bostadsrättsföreningar att redovisa enligt K3 från och med den 1 januari 2026. Det är Bokföringsnämnden som ansvarar för att fastställa det formella beslutet, vilket beräknas ske under kvartal 2 2025. Även om beslutet ännu inte är klubbat finns det starka signaler om att förändringen kommer att bli verklighet.

Det innebär att föreningar har begränsad tid på sig att förbereda sig inför övergången. Många föreningar redovisar fortfarande enligt K2 och kommer därför att behöva göra stora justeringar i både redovisningsrutiner och årsredovisningens struktur. Att vara ute i god tid är avgörande – särskilt eftersom efterfrågan på kompetens och stöd kring K3 väntas öka markant när förändringen träder i kraft. Läs mer om hur ni kan förbereda er här!

Vilka är de största utmaningarna vid övergång till K3?

Den största utmaningen ligger i att det är så många föreningar som behöver göra förändringen på en och samma gång. Detta riskerar att skapa flaskhalsar inom förvaltning, revision och rådgivning. Därför är det viktigt att inte vänta till sista stund, utan att börja förbereda sig redan nu. 

En annan central utmaning är att K3 bygger på komponentavskrivning, vilket kräver en uppdelning av byggnaden i olika delar såsom tak, fasad, installationer och liknande. För att göra detta korrekt krävs en aktuell och detaljerad underhållsplan som kan användas som grund för att identifiera och värdera fastighetens olika komponenter.

Föreningar som saknar en underhållsplan riskerar att stå utan tillräckligt underlag för att hantera redovisningen på rätt sätt. Det kan leda till ett stressigt och mer kostsamt övergångsarbete. Samtidigt innebär förändringen också en utbildningsutmaning – styrelseledamöter och förvaltare måste förstå vad som förändras och varför. Tillsammans med vårt moderbolag Riksbyggen erbjuder vi ett smidigt digitalt verktyg för underhållsplanering. Tjänsten kostar 499 kronor/månad exklusive moms. Läs mer och skapa en digital underhållsplan för er bostadsrättsförening här!

Hur påverkar K3 redovisningen fastighetens värde?

Det är viktigt att skilja på fastighetens marknadsvärde och det bokförda värdet i redovisningen. Övergången till K3 påverkar inte hur mycket fastigheten är värd på marknaden – däremot påverkar det hur värdet redovisas i böckerna.

Under K2 har fastigheten setts som en enhet som skrivs av linjärt över sin totala livslängd. Med K3 delas fastigheten upp i olika komponenter, där varje del har sin egen livslängd och därmed sin egen avskrivningstakt. Det innebär att de årliga avskrivningarna i regel blir högre eftersom olika delar skrivs av snabbare än hela byggnaden skulle ha gjort.

Samtidigt kan föreningen börja aktivera underhållskostnader på ett nytt sätt. När man exempelvis byter ut taket görs en ny avskrivningsplan för just den delen, vilket gör att kostnaden inte slår hårt ett enskilt år utan fördelas jämnt över nyttjandeperioden. Detta påverkar resultatet men inte kassaflödet – föreningen får alltså en mer rättvisande redovisning av sina faktiska tillgångar och investeringar.

Hur påverkas bostadsrättsföreningens årsredovisning och bokslut?

Med K3 blir årsredovisningen mer detaljerad och informativ. Föreningen måste ange tydligare redovisningsprinciper och dela upp byggnaden i komponenter med separata avskrivningar. Det påverkar hur tillgångar, kostnader och avskrivningar redovisas.

En tydlig skillnad jämfört med K2 är att resultatet blir jämnare över tid. Istället för att stora underhållskostnader belastar ett enskilt år sprids de ut, vilket ger en mer stabil bild av föreningens ekonomi över flera år. Detta är positivt både för långsiktig planering och för kommunikationen med externa parter, som banker eller potentiella köpare.

En annan effekt är att avsättningarna till yttre underhållsfonden får en mer underordnad roll i K3. Tidigare har denna fond haft stor betydelse i föreningens redovisning, men med komponentavskrivning minskar behovet att fördela resultat på detta sätt. Istället tydliggörs investeringar och tillgångar direkt i redovisningen. Läs mer om skillnaderna mellan K2 och K3 här!

Vad innebär komponentavskrivning i K3 och hur påverkar det ekonomin?

Komponentavskrivning är själva kärnan i K3:s fastighetsredovisning. Det innebär att byggnaden delas upp i flera delar – komponenter – som var och en skrivs av utifrån sin egen livslängd. Taket kanske har 30 år, fasaden 40 år och installationer 20 år. När en komponent byts ut skapas en ny avskrivningsplan, medan den gamla delen tas bort ur redovisningen.

Det viktiga att förstå är att detta främst påverkar bokföringen – inte föreningens faktiska kassaflöde. Kassalikviditeten förändras alltså inte av att man börjar tillämpa komponentavskrivning, men däremot förändras hur kostnader redovisas i resultatet. Ekonomin i praktiken kan därför upplevas som stabilare, även om det bokförda resultatet blir något annorlunda jämfört med tidigare.

Genom att matcha kostnader med nyttjandetiden skapas en mer rättvis bild av föreningens ekonomiska situation. Det blir också enklare att följa upp och planera investeringar, eftersom varje del av byggnaden hanteras separat i redovisningen.

Finns det några undantag där en förening kan fortsätta med K2?

Nej, enligt nuvarande förslag från Bokföringsnämnden kommer inte några bostadsrättsföreningar eller bostadsföreningar att undantas från kravet på att gå över till K3. Även mindre föreningar med begränsad verksamhet omfattas. Det innebär att övergången blir ett gemensamt steg för hela sektorn.

Det kan kännas utmanande, särskilt för föreningar med begränsade resurser eller utan tidigare erfarenhet av K3. Men på lång sikt skapar en enhetlig redovisning ökad transparens och jämförbarhet. Det gör det enklare för både styrelser, medlemmar och externa aktörer att förstå och utvärdera föreningens ekonomi.

Att börja förbereda sig i god tid är därför det bästa sättet att säkerställa att övergången blir smidig – och att föreningen kan dra nytta av de fördelar som K3 för med sig.