Amortering eller sparande – vad är bäst för bostadsrättsföreningen?

Att minska skuldsättningen kan ge lägre räntekostnader och göra föreningen mindre känslig för framtida räntehöjningar. Samtidigt behöver föreningen ha pengar tillgängliga för både planerat underhåll och oväntade kostnader.

För de flesta bostadsrättsföreningar handlar det därför inte om att välja antingen amortering eller sparande. Det handlar om att hitta rätt balans utifrån föreningens ekonomi, skuldsättning och framtida behov.

Varför behöver en bostadsrättsförening spara?

En fastighet kräver kontinuerligt underhåll. Tak, fasader, fönster, hissar, värmesystem och andra delar av fastigheten behöver förr eller senare repareras eller bytas ut.

Genom ett långsiktigt sparande kan föreningen förbereda sig för framtida kostnader och minska risken för att varje större åtgärd behöver finansieras genom nya lån eller kraftiga avgiftshöjningar. Ett tillräckligt sparande skapar också handlingsutrymme när något oväntat inträffar. Om föreningen saknar likvida medel kan även en relativt begränsad oförutsedd kostnad skapa problem.

Hur mycket en förening behöver spara går däremot inte att säga generellt. En viktig utgångspunkt är föreningens underhållsplan och flerårsbudget. Genom att se vilka åtgärder som väntar och när de förväntas genomföras kan styrelsen planera ekonomin i god tid.

Sparande per kvadratmeter – ett viktigt nyckeltal

Ett nyckeltal som styrelsen kan använda för att följa föreningens ekonomi är sparande per kvadratmeter. Sparandet visar förenklat hur mycket av föreningens intäkter som finns kvar när den löpande verksamhetens kostnader och räntekostnader har betalats. Genom att sätta sparandet i relation till föreningens yta blir det lättare att följa utvecklingen över tid.

Nyckeltalet kan bland annat hjälpa styrelsen att bedöma om dagens avgiftsnivå skapar tillräckligt ekonomiskt utrymme för framtida underhåll. Det viktigaste är dock inte att uppnå en viss generell nivå. Sparandet behöver sättas i relation till den egna fastigheten och de investeringar och underhållsåtgärder som föreningen har framför sig.

Varför ska en bostadsrättsförening amortera?

Amortering kan också ses som ett långsiktigt sparande. När föreningen amorterar minskar skulden och därmed normalt även de framtida räntekostnaderna. En lägre skuldsättning gör dessutom föreningens ekonomi mindre känslig för förändrade räntor. Genom att successivt minska lånen kan föreningen också skapa bättre förutsättningar för att låna igen den dag ett större underhållsprojekt behöver genomföras.

Men amorterade pengar är inte längre tillgängliga för föreningen. Om styrelsen använder en stor del av kassan till amortering och kort därefter behöver finansiera exempelvis ett takbyte kan föreningen behöva ta ett nytt lån.

Därför är det viktigt att inte enbart fokusera på att få ner lånen.

Buffert eller amortering – måste föreningen välja?

I de flesta fall är svaret nej.

Föreningen behöver både ha en tillräcklig likviditet för den löpande verksamheten och arbeta långsiktigt med sin finansiering. Hur pengarna ska fördelas beror på föreningens situation. En förening med god likviditet, begränsat underhåll de närmaste åren och relativt hög skuldsättning kan exempelvis ha anledning att prioritera amortering. En förening som står inför ett större underhållsprojekt inom några år kan däremot behöva prioritera att behålla eller bygga upp sin kassa, även om föreningen samtidigt har lån.

Det är därför svårt att bedöma om en förening är högt eller lågt belånad utan att samtidigt titta på var fastigheten befinner sig i sin underhållscykel.

Låt underhållsplanen styra

En central del i beslutet är föreningens underhållsplan. Om styrelsen vet att exempelvis tak, fasad eller stammar behöver åtgärdas inom några år går det också att uppskatta hur mycket kapital som behöver finnas tillgängligt. Underhållsplanen bör därför inte ses som ett separat tekniskt dokument. Tillsammans med flerårsbudgeten är den ett viktigt verktyg för föreningens ekonomiska planering.

Genom att koppla ihop planerat underhåll med sparande, avgifter, lån och amortering kan styrelsen få en betydligt bättre bild av föreningens framtida ekonomi.

Vi har ett överskott – vad ska vi göra med pengarna?

Om föreningen har byggt upp ett överskott kan styrelsen börja med att ställa några frågor:

• Hur stor likvid buffert har vi i dag?

• Vilka större underhållsåtgärder väntar de kommande åren?

• Hur ska dessa åtgärder finansieras?

• Hur stora lån har föreningen och när ska de läggas om?

• Hur känslig är ekonomin för förändrade räntor?

• Finns det pengar kvar för oförutsedda kostnader om vi amorterar?

Först när styrelsen ser helheten går det att avgöra om överskottet bör behållas, användas till amortering eller fördelas mellan de två.

Det finns inget svar som passar alla föreningar

Två bostadsrättsföreningar med samma mängd pengar på banken kan behöva fatta helt olika beslut. Fastighetens ålder, kommande underhåll, skuldsättning, räntenivåer, avgifter och kassaflöde påverkar alla vilken strategi som är lämplig.

Därför är frågan egentligen inte ”ska vi amortera eller spara?” utan snarare:

Hur använder vi föreningens pengar på ett sätt som skapar en stabil ekonomi både i dag och på lång sikt?

Med en aktuell underhållsplan, flerårsbudget och löpande uppföljning får styrelsen bättre förutsättningar att hitta rätt balans mellan sparande, amortering och framtida investeringar.