Hur fungerar en samfällighetsförening?

Att bo i en fastighet som ingår i en samfällighet innebär att du tillsammans med andra fastighetsägare ansvarar för gemensamma anläggningar eller markområden. Det kan handla om allt från vägar och lekplatser till garage, belysning och vattenanläggningar.

Men vad är egentligen en samfällighet, hur fungerar en samfällighetsförening och vilket ansvar har styrelsen? I den här artikeln går vi igenom de viktigaste reglerna.

Vad är en samfällighet?

En samfällighet är mark eller en anläggning som flera fastigheter äger eller ansvarar för gemensamt. Syftet är att de anslutna fastigheterna tillsammans ska sköta drift, underhåll och kostnader för sådant som alla har nytta av.

Vanliga exempel på gemensamhetsanläggningar är:

• vägar

• gatubelysning

• lekplatser

• grönytor

• garage och parkeringsplatser

• vatten- och avloppsanläggningar

• värme- eller energianläggningar.

En gemensamhetsanläggning bildas genom en lantmäteriförrättning. Det är fastigheterna – inte de enskilda fastighetsägarna – som ansluts till anläggningen. När en fastighet byter ägare följer därför både rättigheter och skyldigheter automatiskt med fastigheten.

Utöver gemensamhetsanläggningar finns även marksamfälligheter, där flera fastigheter gemensamt äger ett mark- eller vattenområde.

Vad är en samfällighetsförening?

En samfällighetsförening är den juridiska person som bildas för att förvalta en samfällighet eller en gemensamhetsanläggning.

Föreningen registreras hos Lantmäteriet och får ett eget organisationsnummer. Medlemmarna består av ägarna till de fastigheter som ingår i samfälligheten. Samfällighetsföreningen ansvarar för den löpande förvaltningen, ekonomin och de beslut som rör den gemensamma anläggningen.

Hur blir man medlem i en samfällighetsförening?

När du köper en fastighet som ingår i en samfällighet blir du automatiskt medlem i samfällighetsföreningen.

Medlemskapet är alltså knutet till fastigheten och kan inte väljas bort. Som medlem har du både rättigheter och skyldigheter, bland annat att betala beslutade avgifter och delta i föreningens stämma.

Hur förvaltas en samfällighet?

En samfällighet kan förvaltas på två olika sätt.

Föreningsförvaltning
Den vanligaste formen är att en samfällighetsförening ansvarar för förvaltningen. Föreningen leds av en styrelse som väljs av medlemmarna och sköter den löpande verksamheten.

Delägarförvaltning
Mindre samfälligheter kan istället förvaltas direkt av delägarna. Då måste samtliga delägare vara överens om de beslut som fattas, vilket ofta fungerar bäst när antalet delägare är få.

Vad ansvarar styrelsen för?

Styrelsen ansvarar för att samfälligheten sköts enligt anläggningsbeslutet och föreningens stadgar.

Det innebär bland annat att styrelsen ansvarar för:

• ekonomi och bokföring

• budget och debitering av medlemsavgifter

• underhåll av gemensamma anläggningar

• upphandling av entreprenörer

• försäkringar

• föreningsstämma och medlemsinformation.

Styrelsen får endast fatta beslut som ligger inom ramen för det anläggningsbeslut som Lantmäteriet har fastställt. Om föreningen vill utöka verksamheten eller förvalta fler anläggningar krävs normalt en ny lantmäteriförrättning.

Vilka lagar gäller för en samfällighetsförening?

Grunden för verksamheten finns i lagen om förvaltning av samfälligheter.

Beroende på föreningens verksamhet behöver styrelsen även följa andra lagar och regler, exempelvis:

• anläggningslagen

• fastighetsbildningslagen

• bokföringslagen

• dataskyddsförordningen (GDPR)

• skattelagstiftning

• regler kring moms.

Måste en samfällighetsförening redovisa moms?

Det finns ingen generell regel som säger att alla samfällighetsföreningar ska redovisa moms.

Om en samfällighetsförening är momspliktig beror på vilken verksamhet den bedriver och hur den är organiserad. Rättsläget har förändrats de senaste åren genom flera domstolsavgöranden och uppdaterad vägledning från Skatteverket, vilket innebär att bedömningen behöver göras utifrån varje enskild förenings förutsättningar.

För samfällighetsföreningar som är osäkra på vad som gäller kan det därför vara klokt att ta hjälp av en ekonomisk förvaltare eller skatterådgivare.