Under lång tid har många bostadsrättsföreningar redovisat enligt K2 – ett enklare redovisningsregelverk som lämpar sig för verksamheter med mindre komplexitet. Men nu är det klart: Bokföringsnämnden har beslutat att samtliga bostadsrättsföreningar ska övergå till K3. Beslutet fattades den 16 juni 2025 och gäller för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. För nystartade föreningar som inleder sin verksamhet efter 30 juni 2025 gäller det redan från start, om det första räkenskapsåret förlängs och avslutas 31 december 2026 eller senare.

Vad innebär då detta skifte i praktiken, och hur påverkar det föreningens ekonomi, bokslut och framtida beslut? Framför allt: vad innebär övergången till K3?

Vad innebär det att gå över till K3?

Övergång till K3 innebär att bostadsrättsföreningen måste börja tillämpa komponentavskrivning, redovisa mer detaljerat i årsredovisningen och förändra hur kostnader för underhåll bokförs, vilket påverkar resultatrapporten men inte kassaflödet.

Att förstå hur K3 fungerar och vilka krav det ställer är avgörande för en trygg och smidig övergång. Här går vi igenom när regeländringen börjar gälla, vilka utmaningar som väntar, hur fastighetens värde och årsredovisning påverkas – samt vad komponentavskrivning faktiskt innebär.

När ska bostadsrättsföreningar tillämpa K3?

Beslutet från Bokföringsnämnden, som togs den 16 juni 2025, innebär att alla bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3 från och med det räkenskapsår som inleds efter 31 december 2025. Det finns inga undantag kopplade till storlek eller omfattning, även mindre föreningar omfattas.

Det innebär att det nu är hög tid att påbörja förberedelserna. Många föreningar redovisar fortfarande enligt K2 och behöver därför göra stora justeringar i redovisningsrutiner och årsredovisningens struktur. Att vara ute i god tid är avgörande, särskilt eftersom behovet av kompetensstöd och rådgivning kring K3 väntas öka kraftigt inför årsskiftet. Läs mer om hur ni kan förbereda er här!

Vilka är de största utmaningarna vid övergång till K3?

Den främsta utmaningen ligger i att många föreningar nu måste göra förändringen samtidigt, vilket riskerar att skapa flaskhalsar inom förvaltning, revision och redovisningsstöd. Därför är det viktigt att agera redan nu.

En annan central utmaning är att K3 bygger på komponentavskrivning, vilket kräver en uppdelning av byggnaden i olika delar såsom tak, fasad, installationer och liknande. För att göra detta korrekt krävs en aktuell och detaljerad underhållsplan som kan användas som grund för att identifiera och värdera fastighetens olika komponenter. Hos oss kan ni prenumerera på en digital underhållsplan till en förmånlig månadskostnad, kontakta oss för mer info!

Föreningar som saknar en underhållsplan riskerar att stå utan tillräckligt underlag för att hantera redovisningen på rätt sätt. Det kan leda till ett stressigt och mer kostsamt övergångsarbete.

Hur påverkar K3 fastighetens värde?

Det är viktigt att skilja på fastighetens marknadsvärde och det bokförda värdet i redovisningen. Övergången till K3 påverkar inte hur mycket fastigheten är värd på marknaden – däremot påverkar det hur värdet redovisas i böckerna.

I K2 har byggnaden skrivits av som en helhet över sin totala livslängd. Med K3 delas den upp i komponenter med olika livslängder och avskrivningstakter. Det gör att de årliga avskrivningarna ofta blir högre, eftersom vissa komponenter skrivs av snabbare.

Samtidigt kan föreningen börja aktivera underhållskostnader på ett nytt sätt. När man exempelvis byter ut taket görs en ny avskrivningsplan för just den delen, vilket gör att kostnaden inte slår hårt ett enskilt år utan fördelas jämnt över nyttjandeperioden. Detta påverkar resultatet men inte kassaflödet – föreningen får alltså en mer rättvisande redovisning av sina faktiska tillgångar och investeringar.

Hur påverkas bostadsrättsföreningens årsredovisning och bokslut?

Med K3 blir årsredovisningen mer detaljerad och informativ. Föreningen måste ange tydligare redovisningsprinciper och dela upp byggnaden i komponenter med separata avskrivningar. Det påverkar hur tillgångar, kostnader och avskrivningar redovisas.

En av de största förändringarna är att resultatet jämnas ut över tid. Istället för att stora underhållskostnader belastar ett enskilt år sprids de ut, vilket ger en mer stabil bild av föreningens ekonomi över flera år. Detta är positivt både för långsiktig planering och för kommunikationen med externa parter, som banker eller potentiella köpare.

En annan effekt är att avsättningarna till yttre underhållsfonden får en mer underordnad roll i K3. Tidigare har denna fond haft stor betydelse i föreningens redovisning, men med komponentavskrivning minskar behovet att fördela resultat på detta sätt. Istället tydliggörs investeringar och tillgångar direkt i redovisningen. Läs mer om skillnaderna mellan K2 och K3 här!

Vad innebär komponentavskrivning i K3 och hur påverkar det ekonomin?

Komponentavskrivning är själva kärnan i K3:s fastighetsredovisning. Det innebär att byggnaden delas upp i flera delar – komponenter – som var och en skrivs av utifrån sin egen livslängd. Taket kanske har 30 år, fasaden 40 år och installationer 20 år. När en komponent byts ut skapas en ny avskrivningsplan, medan den gamla delen tas bort ur redovisningen.

Det viktiga att förstå är att detta främst påverkar bokföringen – inte föreningens faktiska kassaflöde. Kassalikviditeten förändras alltså inte av att man börjar tillämpa komponentavskrivning, men däremot förändras hur kostnader redovisas i resultatet. Ekonomin i praktiken kan därför upplevas som stabilare, även om det bokförda resultatet blir något annorlunda jämfört med tidigare.

Genom att matcha kostnader med nyttjandetiden skapas en mer rättvis bild av föreningens ekonomiska situation. Det blir också enklare att följa upp och planera investeringar, eftersom varje del av byggnaden hanteras separat i redovisningen.

Finns det några undantag där en förening kan fortsätta med K2?

Nej. Beslutet från Bokföringsnämnden innebär att alla bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar ska tillämpa K3 – oavsett storlek. Det finns inga generella undantag för små föreningar eller för dem med låg omsättning.

Detta kan upplevas som en utmaning, särskilt för föreningar med begränsade resurser. Men det innebär också att redovisningen i hela sektorn blir mer enhetlig och jämförbar – vilket är positivt för medlemmar, styrelser och externa intressenter.

Att börja förbereda sig nu är det bästa sättet att säkerställa en smidig övergång – och att kunna dra nytta av de långsiktiga fördelarna med K3.