Måste bostadsrättsföreningar tillämpa K3? Förstå de nya kraven.

Bokföringsnämnden väntas fatta beslut om att K3 ska bli obligatoriskt för bostadsrättsföreningar från 2026. Vad innebär detta i praktiken, hur påverkar det föreningarnas ekonomi och administration och måste bostadsrättsföreningar tillämpa K3?

Ja, från och med 2026 förväntas det bli obligatoriskt för bostadsrättsföreningar att tillämpa K3-regelverket i sin redovisning.

Med den nya redovisningsstandarden följer både nya möjligheter och vissa utmaningar. I den här artikeln går vi igenom vad K3 faktiskt innebär och hur det skiljer sig från K2, vad föreningen behöver göra för att förbereda sig, vilka fördelar och nackdelar som finns, vilket stöd som erbjuds – samt vad som kan hända om man inte följer de nya kraven.

Vad är K3-regelverket och hur skiljer det sig från K2?

K2 och K3 är båda regelverk för årsredovisning, men de fungerar på olika sätt och bygger på olika principer. K2 är ett förenklat regelverk som länge varit vanligt bland mindre bostadsrättsföreningar. Under K2 redovisas fastigheten som en enhet och skrivs av linjärt över sin uppskattade livslängd. Det betyder att stora investeringar, som till exempel en fasadrenovering, påverkar resultatet det år renoveringen genomförs – även om nyttan av renoveringen sträcker sig över flera decennier.

K3, däremot, tillämpar så kallad komponentavskrivning. Det innebär att byggnaden delas upp i olika delar, exempelvis tak, fasad, stammar och fönster, där varje del skrivs av separat baserat på sin förväntade livslängd. Om en förening till exempel byter ut fönster, skapas en ny avskrivningsplan för just den komponenten, vilket gör att kostnaden fördelas över många år. Det här gör att föreningens resultat inte påverkas lika kraftigt ett enskilt år, utan blir jämnare över tid.

På sikt skapar K3 större tydlighet kring vilka investeringar som görs i fastigheten och när. Det ger bättre jämförbarhet mellan olika föreningar – något som är viktigt för exempelvis banker, spekulanter och medlemmar.

Är det obligatoriskt för bostadsrättsföreningar att tillämpa K3?

Enligt vad som är känt i dagsläget kommer K3 att bli obligatoriskt för bostadsrättsföreningar från och med 2026. Bokföringsnämnden förväntas fatta det formella beslutet under andra kvartalet 2025, men det råder redan en bred enighet om riktningen.

För många föreningar innebär detta en förändring i sättet man arbetar med sin redovisning. Det handlar inte bara om att byta regelverk utan också om att anpassa rutiner, underhållsplaner och förståelsen kring hur olika åtgärder påverkar föreningens resultat över tid.

Att vara ute i god tid är därför avgörande. Genom att redan nu börja diskutera övergången med sin ekonomiska förvaltare, revisor eller styrelsemedlemmar med ekonomisk kunskap kan man undvika en stressig omställning när regelverket väl blir ett krav.

Vilka förberedelser krävs för en lyckad övergång till K3?

En smidig övergång till K3 kräver framför allt god framförhållning. Det viktigaste steget är att se till att föreningen har en uppdaterad och detaljerad underhållsplan. Eftersom komponentavskrivning innebär att olika delar av byggnaden redovisas separat, behöver föreningen veta vad som finns, när det har åtgärdats och hur länge det förväntas hålla.

En aktuell underhållsplan ger underlag för att skapa avskrivningsplaner för varje komponent. Om planen saknas eller är bristfällig riskerar man att investeringar inte matchas mot rätt tidsperioder, vilket kan leda till obalanserade resultat. Tillsammans med vårt moderbolag Riksbyggen erbjuder vi ett smidigt digitalt verktyg för underhållsplanering. Tjänsten kostar 499 kronor/månad exklusive moms. Läs mer och skapa en digital underhållsplan för er bostadsrättsförening här!

Det är också en god idé att redan nu ta kontakt med den ekonomiska förvaltaren för att påbörja planeringen. Förvaltare med erfarenhet av K3 kan hjälpa till att identifiera vilka anpassningar som krävs och se till att föreningens redovisning står redo för regeländringen när den träder i kraft. Om du redan är kund hos oss, lägg ett ärende i Portalen så hjälper vi er. Önskar du bli kund och få hjälp med K3, kontakta oss så hjälper vi dig!

Vilka fördelar och nackdelar finns det med att använda K3 jämfört med K2?

K3-regelverket innebär ett mer detaljerat och strukturerat sätt att redovisa fastighetens tillgångar, vilket ger flera fördelar. En av de största är att resultatet jämnas ut över tid. Istället för att en stor investering påverkar resultatet negativt ett enda år, fördelas kostnaden över hela nyttjandeperioden. Det skapar en mer rättvisande bild av föreningens ekonomi och ger ett stabilare resultat över åren.

En annan viktig fördel är jämförbarheten. Om alla bostadsrättsföreningar redovisar enligt samma principer blir det lättare för banker, spekulanter och medlemmar att tolka ekonomiska rapporter. Det stärker transparensen och ökar förtroendet för föreningens ekonomiska styrning.

Det finns dock vissa nackdelar att ta hänsyn till. K3 är mer komplext än K2 och kräver mer administration. Föreningen måste ha tydliga rutiner för att följa upp och dokumentera varje komponent, vilket innebär mer arbete för styrelse och förvaltare. Dessutom kan övergången innebära en initial kostnad, både i tid och pengar, för att ta fram rätt underlag och struktur.

Men i det långa loppet är K3 utformat för att spegla verkligheten bättre – och därmed skapa en tryggare och mer hållbar ekonomisk förvaltning.

Finns det stöd och resurser tillgängliga för föreningar som ska övergå till K3?

Att ställa om till ett nytt redovisningsregelverk kan kännas överväldigande, särskilt för ideellt engagerade styrelsemedlemmar. Men det finns stöd att få. Flera ekonomiska förvaltare erbjuder vägledning, praktisk hjälp och rådgivning i samband med övergången.

Simpleko, en av de större aktörerna inom ekonomisk förvaltning för bostadsrättsföreningar, erbjuder till exempel aktivt stöd till sina kunder. Mia Holmqvist Andersson, leveranschef på Simpleko, förklarar att de är redo att hjälpa sina befintliga kunder genom hela processen. Och för föreningar som ännu inte är kunder finns möjlighet att ta kontakt och diskutera en övergång.

Det är också klokt att involvera föreningens revisor tidigt. Revisorn kan hjälpa till att säkerställa att övergången sker enligt gällande regler och flagga för eventuella fallgropar i god tid.

Med rätt stöd och rätt verktyg kan även en mindre förening hantera övergången till K3 utan onödig stress.

Vad händer om en bostadsrättsförening inte följer de obligatoriska redovisningsreglerna?

Att inte följa de redovisningsregler som är obligatoriska kan få allvarliga konsekvenser för en bostadsrättsförening. Den mest omedelbara följden är att föreningen får en oren revisionsberättelse, vilket betyder att revisorn inte kan intyga att årsredovisningen ger en rättvisande bild. Det väcker snabbt frågor om föreningens seriositet och ekonomiska kontroll.

Det kan också påverka föreningens relation till sin förvaltare. Ekonomiska förvaltare kan välja att inte längre arbeta med föreningar som inte uppfyller lagstadgade krav. På sikt kan detta skapa problem för föreningens administration och styrning.

Ytterligare en risk är att föreningens möjlighet att ta nya lån, eller att medlemmar ska kunna belåna sina bostadsrätter, påverkas negativt. Banker tittar i regel på årsredovisningen för att bedöma kreditvärdighet, och en oren revisionsberättelse kan leda till att lånevillkor försämras – eller att lån nekas helt.

Att följa redovisningsreglerna är alltså inte bara en formell skyldighet, utan en avgörande faktor för föreningens långsiktiga stabilitet, trovärdighet och möjlighet att fungera smidigt i framtiden. Därför är det klokt att ta den kommande K3-övergången på allvar – och börja förbereda sig i tid. Läs mer om hur ni kan förbereda er här!

Läs mer om vad övergången innebär här!